Surfaces... Habitable, Carrez, Boutin...


ATTESTATION DE SURFACE – RÉVISION ORALE J-1

1. Les 3 surfaces à ne jamais confondre

Surface Habitable (SHAB)

Définition :

Surface de plancher construite après déduction :

  • murs

  • cloisons

  • marches et cages d'escalier

  • gaines

  • embrasures de portes et fenêtres

Ne sont pas comptées :

  • parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m

  • caves

  • sous-sols

  • garages

  • terrasses

  • balcons

  • loggias

  • combles non aménagés

C'est la surface utilisée pour les locations et la décence du logement.

Surface Loi Boutin

En pratique : La surface Boutin correspond à la surface habitable utilisée dans les baux d'habitation.

Question classique :  "Une location vide ou meublée ?"

Réponse : Surface habitable (Boutin).

Surface Loi Carrez

Utilisée lors de la vente d'un lot de copropriété.

Définition :

Surface des locaux :

  • clos

  • couverts

  • hauteur supérieure ou égale à 1,80 m

Après déduction :

  • murs

  • cloisons

  • gaines

  • marches

  • cages d'escalier

  • embrasures de portes et fenêtres

2. Question de jury : Quand applique-t-on la Loi Carrez ?

Uniquement : Vente d'un lot de copropriété

ou Vente d'une fraction de lot de copropriété

Exemples :

  • appartement

  • local commercial

  • bureau

  • lot divisé

La loi Carrez concerne uniquement les ventes. Jamais les locations.

3. Quand la Loi Carrez ne s'applique pas ?

Question très fréquente.

Ne sont pas concernés :

  • maison individuelle hors copropriété

  • garage

  • box

  • emplacement de stationnement

  • cave

  • terrain à bâtir

  • VEFA

4. Le chiffre magique : 1,80 m

À connaître parfaitement.

Tout ce qui est inférieur à 1,80 m :

NON comptabilisé.

Question classique :

"J'ai un rampant avec une hauteur de 1,75 m ?"

Réponse :

Exclu.

"1,81 m ?"

Réponse :

Compté.

5. Le chiffre magique : 8 m²

Autre question favorite.

Les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m² :

Ne sont pas pris en compte dans le calcul Carrez.

Exemple :

Chambre de bonne indépendante de 7,8 m² :

Non prise en compte.

6. Différence fondamentale Carrez / Habitable

Surface Carrez

Peut inclure :

  • combles aménagés

  • vérandas

  • certains sous-sols aménagés

  • locaux annexes

si :

  • clos

  • couverts

  • HSP ≥ 1,80 m

Surface Habitable

Plus restrictive.

Ne prend pas en compte :

  • vérandas

  • sous-sols

  • caves

  • garages

  • combles non destinés à l'habitation

Le jury adore cette comparaison.

7. Les placards

Question piège. Placard posé au sol :

OUI compté.

Condition : Hauteur supérieure ou égale à 1,80 m.

Attention : Un ballon d'eau chaude fixe dans un placard peut conduire à exclure la surface occupée selon la jurisprudence.

8. Les mezzanines

Question classique.

Règle issue de jurisprudence :

Une mezzanine est prise en compte lorsqu'elle :

  • existe au jour de la vente

  • fait corps avec le bâtiment

  • constitue une véritable pièce

Même si elle n'est pas forcément décrite dans les documents de copropriété.

9. Les caves

Très gros piège.

En principe

Les caves sont exclues.

Attention

Une cave aménagée peut parfois être intégrée dans le calcul Carrez selon certaines jurisprudences.

Mais :

Elle reste impropre à l'habitation.

À l'oral :

Dire :

"Je vérifie toujours le règlement de copropriété."

C'est la réponse qui rassure l'examinateur.

10. Partie commune à jouissance privative

Question difficile.

Exemple :

  • terrasse

  • jardin

  • cour

Le copropriétaire peut avoir :

  • l'usage exclusif

sans avoir :

  • la propriété

Conséquence :

Toujours consulter le règlement de copropriété.

11. Priorité absolue du diagnostiqueur

Avant de mesurer :

Consulter :

  • règlement de copropriété

  • état descriptif de division

Objectif :

Vérifier :

  • ce qui est privatif

  • ce qui est commun

  • les transformations éventuelles

Exemple :

  • séchoir transformé en chambre

  • loggia fermée

  • balcon intégré

12. Logement décent

À connaître car souvent mélangé avec Boutin.

Conditions minimales :

  • clos et couvert

  • étanchéité à l'air

  • ventilation

  • éclairage naturel

  • eau potable

  • chauffage

  • électricité

  • sanitaires

13. Surface minimale d'un logement décent

Question quasi certaine.

Au moins :

  • 9 m² de surface habitable

ET

  • 2,20 m de hauteur

ou

  • 20 m³ de volume habitable

14. Combles et sous-sols

Combles

Peuvent devenir habitables s'ils sont correctement aménagés :

  • isolation

  • hauteur suffisante

  • éclairage

  • accès sécurisé

Sous-sol

Par nature impropre à l'habitation.

Même aménagé.

Question très fréquente.

15. Erreur de surface

Vente Carrez

Erreur supérieure à 5 %

(1/20ème)

→ diminution proportionnelle du prix.

Location

Erreur supérieure à 5 %

→ diminution proportionnelle du loyer.

Les 10 réponses à connaître par cœur

  1. Carrez = vente copropriété.

  2. Boutin = location.

  3. Hauteur minimale = 1,80 m.

  4. Lot inférieur à 8 m² = exclu.

  5. Cave = exclue.

  6. Garage = exclu.

  7. Balcon = exclu.

  8. Terrasse = exclue.

  9. Vérifier le règlement de copropriété avant le mesurage.

  10. Une erreur supérieure à 5 % peut entraîner une diminution du prix ou du loyer.

La phrase qui fait "pro" devant le jury

"Avant toute attestation de surface, je vérifie systématiquement le règlement de copropriété et l'état descriptif de division afin d'identifier précisément les parties privatives, les parties communes à jouissance exclusive et les éventuelles modifications non régularisées pouvant impacter le mesurage."